住房消费信贷中银行风险的法律防范
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一、住房消费信贷概述
（一）住房消费信贷的含义及种类
住房消费信贷, 指贷款人（银行和其他非银行金融机构）向借款人（住房消费者）购买自用普通住房提供资金和相关的信用服务，贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保，借款人不能偿还本息的，贷款人有权依法处理其担保财产或由保证人承担偿还本息的责任。个人住房消费信贷的担保方式有抵押、质押和保证。住房消费信贷具有信贷性、债权债务性、信用性、国家干预性、宏观调控性等特性。
根据我国商业银行目前可以提供的住房消费信贷方式看，住房消费信贷的种类有：
1、公积金贷款1，该贷款是针对已经参加缴纳住房公积金的个人而发放的贷款，该种贷款利率较低。
住房公积金是一种长期的住房储蓄资金，其本质是在职职工工资收入的一部分，即住房工资。住房公积金以属地化管理为原则，专款专用，职工在职期间中能用于购、建、大中修自住住房，以及支付房租等住房方面的消费。公积金贷款申请人申请贷款时应是申请人及其所在单位已连续缴存住房公积金一年以上、具有购买住房的合同或有关证明文件及同意按规定办理贷款的以所购房屋作为抵押物的抵押担保手续及抵押物的保险；然后由贷款申请人向公积金中心提出贷款申请，“中心”对贷款人的贷款资格和资信情况进行审查，并签署审批意见，“中心”审查批准后由承办银行与借款人签订贷款合同，负责发放贷款和回收。公积金贷款是政策性贷款，利率相对于商业性 贷款要低。其风险也是由住房公积金管理中心来承担，银行与其是委托代理关系。
2、个人住房担保贷款，未缴纳公积金的个人在申请贷款时，如果住宅开发商和银行有贷款协 议，那么购房者可以申请这种贷款，即一般所谓的按揭1贷款。
按揭是购房者以所购房屋作为抵押物向银行获取贷款，银行以其自有资金发放贷款的一种住房消费信贷方式。“中国大陆的按揭，指不能或不愿一次性支付房款的购房人将其与房产商之房地产买卖合同项下的所有权益抵押于按揭银行，或将其因与房产商之买卖合同而取得的房地产抵押于按揭银行，按揭银行将一定数额的款项贷给购房人并以购房人名义将款项交由房产商所有的行为之总称。”2 在中国大陆的按揭中，按揭必须有银行的介入，它是银行、购楼者、住房开发公司三方共同参与的买卖楼宇的融资业务活动,其中按揭银行的介入的目的是为了促进房地产交易的完成。
住房按揭有现房按揭和期房按揭3。 按揭应将标的物即所购房屋的有关产权凭证先交贷款银行收执，履约完毕按揭解除后，购房人才能得回交存在贷款银行手中的有关权利凭证。期房按揭的目的是在设定按揭的房产竣工后，按揭权人能以实体存在的房屋作为按揭人还款的担保。
3、个人住房组合贷款，该贷款也是针对已经参加缴纳住房公积金的个人而发放的贷款，与公积金贷款的区别在于它是住房公积金贷款与商业性住房按揭贷款的组合，因为公积金贷款有上限。
4、房产抵押贷款，该种贷款需要购房者以现有住房作为抵押。
房产抵押贷款即普通意义上的抵押贷款，是指贷款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保，此处担保概念的所指是狭义的即以购房人现有房 产作为抵押物来担保银行债权的实现。
（二）我国银行住房消费信贷的特点及法律关系分析
我国目前的住房消费信贷主要源于商业银行，其特点表现为：
1、从主体上看，目前在住房消费信贷实施过程中，涉及至少三方当事人：开发商、购房人和银行。
2、从客体上看，住房消费信贷包括三个基础的法律关系：一为开发商与购房人之间的房屋买卖合同；二为购房人（借款人）与贷款人(银行)之间的借款合同关系；三为购房人（按揭人）与按揭银行（按揭权人）之间的担保法律关系。
3、从内容上看，住房消费信贷的目的是为了购置住房。因而如果该信贷不是为了购买住房而是融入资金以作他用，则不是本文所研究的内容。
4、开发商在按揭合同中要承担保证责任。不仅要保证银行在房屋竣工交付后与购房人办理正式的房屋抵押登记，而且有的银行还规定开发商要充当购房人的还款保证人，在购房人没有按照贷款合同还款时，开发商必须回购该按揭房产。
为了更好地说明银行在信贷中遇到的风险，笔者认为有必要分析在这个过程中涉及到的法律关系。
1、 按揭中的法律关系
住房按揭设定的基本过程如下：首先，购房人与开发商签定住房买卖合同，有效的住房买卖合同是成立按揭合同的前提；然后，购房人交付首期购房款；之后，购房者向银行申请贷款；最后，购房者与银行签定住房按揭合同。为了保证银行债权的实现，银行往往要求开发商作为担保人，因此，我国的按揭合同中往往涉及到两个合同关系和三方当事人。
（1）两个合同关系指住房买卖合同和住房按揭合同。两个合同的标的物具有同一性，即购房者所购的房屋本身。因此，两个合同关系密切，互相作用互相依存。住房买卖合同是住房按揭合同设定的前提，没有买卖合同则没有按揭合同；住房按揭合同则可以说是住房买卖合同的补充，它使住房买卖合同的履约成为可能。任何一个合同的违约都可能导致另外一个合同无法履行。
（2）三方当事人是指开发商、购房人和贷款银行。
三方当事人之间的关系如图所示：
①购房人与开发商之间的买卖关系。双方权利义务具体表现在住房买卖合同中。
②购房人和银行之间的借贷关系。购房人是债务人，银行是债权人。
③购房人和银行之间的按揭担保关系。购房人是按揭人，银行是按揭权人。
④如果存在开发商作为按揭保证人的话，银行与开发商之间存在担保关系。
2、公积金贷款中的法律关系
公积金贷款运作的基本过程是：购房人及其所在单位将每月共同缴存的住房公积金存入住房公积金管理中心（以下简称“中心”）在受托银行设立的住房公积金专户内，由受托银行记入职工个人住房公积金帐户；购房人与开发商签定买卖合同并支付首付款后，向“中心”申请公积金贷款；“中心”对贷款人的贷款资格和资信情况进行审查，并签署审批意见；“中心”审查批准后由承办银行与借款人签订贷款合同，负责发放贷款和回收。
住房公积金是在上述按揭贷款方式中加入了住房公积金管理中心这一方主体，因而有其特殊性，其风险的控制也有其自身的特点。在按揭贷款的基础上，分析“中心”与购房者和银行之间的法律关系。如下图所示：
购房者 ⑤管理与服务 中 心 ⑥委托代理关系 银行
⑤购房者与中心之间的管理与服务关系，即中心负责建立职工住房公积金明细账负责住房公积金的核算记载职工个人住房公积金的缴存、提取等情况；审批住房公积金的提取、使用；负责住房公积金的保值和归还。 ⑥中心与银行之间的委托代理关系，住房公积金管理中心委托受委托银行办理住房公积金贷款、结算等金融业务和住房公积金账户的设立、缴存、归还等手续1。
住房公积金管理中心并不具备从事金融业务的资质，其金融业务依法委托给商业银行代理。从贷款申请的受理、贷款审核、签定合同、贷款发放、借款人还款到催逾等全部业务流程，住房资金管理中心都是通过委托银行进行的。住房公积金管理中心无法掌握第一手信息，对贷后借款人的经济状况的变化亦无法掌握，加上风险控制上商业银行自营的住房贷款业务与受托的个人住房公积金贷款业务必然存在资源上的冲突，客观上影响了对信用风险的控制。
3、抵押贷款中的法律关系
抵押贷款是以购房人现有住房为标的担保银行债权的实现。目前，我国对房产抵押贷款的研究较多，其相应的法律法规也比较完善。
依照按揭中法律关系的分析方法，抵押贷款中亦涉及三方当事人和两个合同，只不过在开发商和银行之间不再存在担保关系而已。在下述的风险分析中，笔者略去这两种信贷方式之间的小异，取其大同进行分析。
二、住房消费信贷中银行风险的分析
由于消费型信贷的住房消费信贷要面对分散的消费者，点多面广，且又是分期付款，就我国目前来看无论是操作还是管理上银行都缺乏经验，加之住房消费信贷中存在着来自购房人、开发商以及按揭房产贬值等的种种风险又缺乏有效、足够的风险防范与控制措施，使银行在参与住房消费信贷的过程中要承担较高的风险。
能否有效转移、分散银行的风险关系到住房消费信贷制度的发展，甚至关系到一国金融市场的稳定。因此，银行在住房消费信贷中风险的防范与控制至关重要。
在住房信贷消费中，银行风险随时存在，且来源多方，表现形式也多种多样，具体而言，主要存在以下风险：
1、源于借款人的信用风险
信用风险又称违约风险，是指贷款人因借款人不依约按时偿还贷款本息而遭受的损失。借款人的违约可分为：
（1）主动违约。指借款人基于经济利益的考虑而故意违约。当违约所带来的经济利益超过违约所带来的损失，如房价下降导致抵押住房的价值低于应偿债务和应交罚金时，借款人可能会主动违约。
（2）被迫违约。是指借款人因为某种自然和社会原因而丧失还债能力时所导致的违约。自然原因主要包括借款人、保证人因疾病、车祸、火灾等意外事故导致伤残失去工作能力或失踪、死亡等，从而无法偿还贷款。社会原因主要是由于机构改革，人员分流，企业亏损破产等导致借款人、保证人失业、下岗、收入下降和无收入来源，从而无力偿还贷款和履行担保义务。无论是自然原因或社会原因都不可预料，也将直接影响借款人的还贷能力。我国大多数公众的收入并不高，也缺乏资本和资产等的原始积累，而且当前我国处于深化改革的重要阶段，社会公众就业稳定性普遍下降，一旦借款人下岗，其收入突然下降，此时银行将面临巨大的贷款坏帐风险。
2、源于住房消费信贷债权的流动性风险
该风险是指贷款银行持有的贷款债权不易变现而可能遭受的损失。个人住房消费信贷一般有比较长的还款期，同时作为零星性贷款的个人住房贷款具有较强的地域性，违约风险就比较大，住房贷款债权转让比较困难，贷款债权难以变现。在贷款业务量较小的情况下，不会产生流动性风险。但在贷款业务量较大而且缺乏相应较稳定的资金来源的情况下，银行资产势必大量沉淀在物业上，在以中长期为主的住房消费信贷业务资产就会产生较大的流动性风险，不仅直接制约住房消费业务的发展，而且会直接危及银行的生存。
3、源于被按揭（包含抵押）房产的风险
按揭房产价值灭失、下降或者处分成本太高而使贷款人遭受损失的风险。由于住房消费信贷期间一般较长，在还款期内，按揭房产可能会因为各种自然风险或者人为因素而遭到毁损，价值也随之灭失或下降；此外，按揭房产还可能因为市场原因、国家政策调整以及经济区域的布局、交通布局的调整而贬值；另外，在处分按揭房产时，可能因为各种费用的上涨而导致处分成本太高，从而使银行无法得到处分的价值补偿，担保权落空。
在我国，按揭房产的贬值风险尤为银行所担心。目前，由于我国市场机制不完善、竞争的盲目性以及其他原因，相对于我国居民的收入水平，我国住房价格普遍偏高。据有关资料，房价与居民年收入的倍数，东京为12.9倍，汉堡为7.2倍，纽约为2.9倍，洛杉矶为2.8倍，巴黎3.4倍，相比之下我国城市商品房价格与居民年收入之比令人咋舌。以上海为例，环线内的房价是居民年收入的42倍，郊外则平均为21倍。如此高的房价，再加上价格波动大，银行承担的按揭楼宇贬值风险很大。目前我国推出的按揭成数一般最高为七成（即银行贷款占全部楼款的70％）。只要楼宇的价位比放贷时下跌三成以上，就会导致按揭房产的资产市值接近或低于其贷款额，此时，就会刺激按揭人违约，而银行即使此时变卖按揭房产也难以抵偿贷款本息。
4、源于开发商的风险
从严格意义上讲，开发商不属于住房消费信贷法律关系中的主体，但开发商能否如期交付期房，以及开发商在建房过程中是否保证房屋质量，从而使借款人如期得到质量良好的住房对按揭权人的利益保障至关重要。来源于开发商的风险主要有：
（1）开发商延期交付。此时购房合同无法履行，必然导致与之密切相关的按揭合同也无法正常履行，从而损害到银行的信贷资产。
（2）开发商所建房屋与合同不符。虽然楼房如期竣工，但所建房屋存在质量不过关，面积缩水等种种问题，此时房产很易因各种自然风险或者人为因素而遭到毁损，价值也随之灭失或下降，购房人因此会拒绝继续还款或解除住房买卖合同而损害到银行的利益。
三、住房消费信贷中银行风险的法律防范与控制
分析了我国目前最常用的住房消费信贷方式——按揭贷款、公积金贷款和抵押贷款中银行风险的成因及种类着手，下面笔者试图从预防、转移和化解三方面，在平衡各方当事人权利的基础上，探讨减小银行风险的对策。
（一）完善住房消费信贷的法律制度
对于住房消费信贷我国目前的立法规制显得落后和不足。任何社会问题都可以反映到法律上并形成一定的法律问题，住房消费信贷也不例外。有法不依、有章不循和执法不严、督法不力固然是风险产生的原因，但立法滞后、法制不健全从而导致住房消费信贷无法可依。1985年以来，各地逐渐出现房地产抵押贷款条例，1992年以后，各地有关立法以及银行制定的有关规章更是随着房地产抵押贷款的增多而纷纷出台。但在众多的法律规章中，大多数是对一般意义上的房地产抵押进行规定而对于更具灵活性的按揭贷款却规定甚少。在全国范围内施行的《担保法》和《房地产管理法》也未对按揭做出专门规定，因此造成按揭市场无序。按揭市场迫切需要加以规范化和法律化，建立和健全防范购房人、按揭银行以及房地产开发商等各方主体市场风险的法律保全机制和防范体系，真正依法规范操作促进按揭平稳有效的进行，从而保证住房消费信贷市场的安全。
目前，我国住房消费信贷的有关操作和纠纷问题主要遵循《担保法》、《城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产抵押管理办法》和《中国人民银行个人住房贷款管理办法》以及各专业银行制定的有关规章。考察有关法律规章，可以说我国住房消费信贷正朝着法制化、规范化的轨道前进。但是有关立法仍然不够完善：首先，法律调整不充分。由于缺乏明确的法律调整，住房消费信贷各主体的权利义务主要由一系列的协议来规定，本来应该由法律统一规范的问题却要靠当事人自己协商。这不仅使整个过程非常烦琐，而且一旦出现协议中未作约定的纠纷，将造成适用法律的困难。其次，按揭房产处置制度不完善。依照《担保法》规定，在债务人违约时，债权人只能以抵押物折价或变卖抵押物的价款优先受偿，但由于我国房地产市场很不规范，在拍卖、变卖抵押房产时可能卖不出去或者价格很低，使贷款银行的利益难以落实或者的不到充分的保护。 而且执行起来缺乏力度，交易成本太高也使贷款银行的担保权难以落实。
对于法制的健全可着重完成以下方面的工作：
1、对开发商的责任加以明确规定。对开发商延期交付行为规定明确的违约责任。在对房屋质量的监控上，则应严格验收制度，质量不合格的应该对其严格惩处。在立法形式上，由政府制定统一的买卖合同，明确列明预售双方的权利义务，杜绝开发商布置精心设计的条款“陷阱”欺骗消费者的现象。
2、明确规定按揭双方的权利义务。通过制定标准的按揭合同的形式来实现这一目标。赋予按揭人以如下权利：如期、足额获得购房款；按揭期间只要按时还贷，就享有居住权，有权对抗任何人包括贷款银行的不法侵占。按揭人的义务：如期还贷，未经贷款银行事先书面同意，不得将按揭房产转让、抵押、分租或采取任何方式；抵押期间，对抵押房产有维修、保管、保养义务，随时接受贷款银行的检查监督；按照贷款银行的要求对按揭房产进行投保。而贷款银行则主要有按合同放款，在借款人还贷后解除按揭的义务，权利方面，贷款银行有一般抵押人的义务。
3、完善贷款合同保护性条款。金融机构与借款人之间订立的贷款合同是诺成性合同，一经订立即对借贷双方具有法律约束效力，借款人享有依约提供贷款的权利，银行即负有依约提供贷款的义务，银行履行义务在先，一旦资金借出，就开始承受贷款风险。因此，为预防信贷风险，应根据合同法自愿、公平、诚信原则与对方在合同中约定防范贷款风险的保护性条款。
（1）贷款人真实义务条款。根据《合同法》的规定，借款合同中应明确约定借款方的真实义务，即要求借款方对于借贷有关的事实做出说明，并保证其说明的真实性；同时约定当借方违反真实义务时，应赋予银行对该合同的解释权。
（2）预期违约条款1。 从法律角度论，违约行为按其是否发生在合同履行期内可分为实际违约和预期违约。实际违约是现实的，客观存在的不履行或不按合同履行合同义务；而预期违约表现为将来不履行合同义务，是一种现实危险，它可能转化为实际违约，也可能因违约方撤回违约的行为或意思表示而消失。《合同法》中“借款合同”一章规定了三种借款人违反贷款合同的违约事件，即借款人未按约定的日期、数额收取借款，未按约定的用途使用借款，未按约定的期限返还借款。发生上述的违约事件时，银行的贷款风险多数已成定局。此时主张债权已为时过晚。因此有必要在贷款合同中订立有关预期违约事项的条款，基于合同一方的不安抗辩权，规定出现借款方经营状况严重恶化，其他债务被宣告加速到期，或者借款人被其他债权人起诉，借款人资产被扣押及严重威胁清偿的情况时，贷款银行可以以预期违约为由及时采取法律规定的终极性救济措施，（如银行可行使合同解除权或暂时性救济措施如终止履行）
（3）交叉违约条款2。信贷风险的形成是一个萌芽，积累直至发生的渐进过程。在还款期限届至之前借款人财务商务状况的重大不利变化有可能影响其履约能力，银行除了可以通过约定一般性条款的违约条款、设定担保等方式来确定债权如期受偿之外，还可以在合同中约定“交叉违约条款”，其基本含义是：如果本合同项下的债务人在其他借贷合同项下出现违约，则视为对本合同的违约，并且本合同的债权人可以对该债务人采取相应的反违约措施.一般来说，债权人都是以当事人未履行其在本合同项的义务为由，追究债务人的违约责任，但交叉违约条款突破了这一限制，它颇有先下手为强，后下手遭殃“的味道，即试图赶在借款人其他合同项下的债务出现危机之前采取救济措施，以避免自己处于比其他债权人更糟的处境。此种违约形态在我国现行立法虽无明确规定，但它并不违反合同法的法理及法律精神，现行合同法中的不安抗辩权可以作为其适用的法理依据。因此，交叉违约条款可以作为约定条件订入合同之中，以使银行能够及时全面的测控借款人的信用水平。
（二）加强银行风险内控制度的实施
合理的制度设计和建设是控制和防范不动产抵押贷款风险最为有效的手段。结合不动产独特的法律制度和商业银行已有的信贷管理体制，不动产抵押贷款的风险防范体系的框架可如此构建：
将不动产抵押贷款的风险防范从时间上划分为三个阶段，即事前调查和初审；事中审查和批准；以及事后的跟踪管理，并明确界定各个阶段相应部门应负的责任范围。鉴于目前各商业银行已基本形成了“审贷分离，分级审批”的授信风险管理体制，以上三个阶段从职能上可分别由授信业务部门负责事前的调查和初审，事中审查和批准则由法律部门和风险管理部门负责。其中法律部门负责贷款的法律审查，风险管理部门从业务角度进行最后一道审查手续。贷款发放后，抵押不动产的跟踪监督由授信业务部门负责，并定期形成不动产跟踪管理情况报告书，向风险管理部门和行长室报告。
1、事前调查和初审。该阶段要达到的最终目的是形成贷款报批所需的所有文件资料和确保用于抵押的不动产的真实性，授信业务部门要对抵押物和所提供资料的真实性负责，其主要的工作内容有：A、抵押不动产的取得是否合法，是否违法批地，权属是否有争议B、抵押物是否被依法被查封、扣押、监管或以其他方式被限制流转C、抵押物是否被列入文物保护范围或被列入拆迁范围D、土地是否集体所有，是否闲置已达2年或已近2年E、用于抵押的房产和土地是否同属一个，抵押物有无共有人F、抵押物有无转让，租赁等情况G、抵押物有无不类型的安全因素H、抵押人是自然人还是企业，若为企业，其为何种类型的企业I、验证抵押人提供的资料是否真实，复印件必须与原件进行核对，必要时还应取得政府主管部门的证明文件J、确定估价机构是否具有主体资格，抵押物的评估价值是否公允，做出抵押物可变现性的可分析报告。
2、事中审查和批准的主要工作内容有
（1）抵押物是否为法律禁止抵押的财产（2）国有企业、事业单位以国家授予其经营管理的不动产是否取得相应的国资管理部门的批准文件（3）土地使用权的抵押期限是否超过其批准使用期限（4）共有不动产抵押是否取得共有人同意抵押的书面文件（5）签定抵押合同的对方当事人是否具备主体资格，贷款合同是否合法有效。（6）抵押行为是否履行了法定手续，并取得有权登记机关的登记文件
3、事后的跟踪管理。事后的跟踪管理也是控制风险比较重要的一环，其一抵押的不动产随时可能遇到危险，导致抵押物毁损、灭失，极有可能因抵押物的灭失和毁损使抵押贷款落空；其二我国目前市场信用不足，抵押物因灭失而取得代位物后（尤其是赔偿金）抵押人不会主动向债权人清偿，所以贷款一旦发放以后，授信业务部门要对抵押物进行有效的监督和管理，随时掌握抵押物的保管、去向和完好状态为保证这一措施的落实，授信业务部门应定期就抵押物的情况形成书面报告。
（三） 相关法律制度的协调
1、 保险业的介入与银行风险的控制
利用保险转移银行风险是各国、各地区发展个人住房消费信贷的经验。因为住房消费贷款的长期性和种种不可预料的因素，银行要承担的风险很大。基于对银行资产的安全性的保障和抵押贷款风险分散的考虑，在住房消费信贷中，要引入保险机制。
银行在发放住房抵押贷款过程中主要存在三种风险：其一，信用风险，即在较长的还款期内，借款人能否恪守信用如约还款。其二，安全与健康风险。借款人在较长时间内保持安全与健康状态是还款顺利完成的关键。其三，财产风险。个人住房在还款期内意外遭受意外灾害将影响还贷。
因此，笔者认为可优先发展以下几种形式的住房抵押贷款保险：
（1）普通住房保险
中国人民银行颁布的《个人住房贷款管理办法》对房屋保险做了专门规定。其第25条：“以房产做抵押的，借款人需在合同签定前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。抵押期内，保险单由贷款人保管”。购房者将所购房屋向保险公司投保，保险金额按购入的价格计算。保险公司承担因自然灾害和意外事故所致的损失，使住房得以保值。这样做不仅购房者对其房产完全可以放心，更为重要的是让拥有住房留置权的商业银行免除了后顾之忧。
（2）住房抵押贷款寿险
该险种是保险公司向借款的购房者提供的一种保额递减的人寿保险。购房者在办理借款手续的同时办理人寿保险手续。在保单有效期内如果被保险人故去或完全残疾，则由保险公司代替借款人家庭偿还所欠的借款余额。这种保险的保额每年递减，以与借款者的借款本金余额相称。
（3）住房抵押贷款保证保险
该险种一般是贷款银行要求购房者投保的险种。借款购房者在借款时向保险公司交纳一定数额的保费，保险公司做偿还贷款的保证，银行就相应地给预购房者贷款。在借款期限内，如果借款人因发生意外情况不能如期偿还借款，则由保证人偿还或由承保人赔付银行的贷款损失。
对于住房抵押贷款保险，应首先完善住房抵押贷款与保险的法律、法规。其次，应设立专门的政策性机构，将目前的一部分住房福利分离出去，为居民取得住房抵押贷款提供担保，对低收入阶层给予政策性倾斜。第三，应加强对住房抵押贷款保险业的规范化管理，引导其健康发展。
2、 律师的参与与银行风险的控制
住房消费信贷是一种融资活动，其突出特点是强调信用，而对于信用程度的认定往往需要专门法律技能，因此律师参与其中成为必要，其参与使住房消费信贷中各方当事人尤其是贷款银行面临的巨大风险有所预防。实际上，律师参与住房消费信贷的情况在国际上非常普遍。其中，我国香港地区的经验尤其值得借鉴。在香港楼房按揭中，一般会有三方律师参与其中：买方律师、卖方律师和贷款银行律师。律师主要承担如下工作：（1）对开发商及物业产权做出调查。（2）负责签定有关法律文件，从内容和形式上确保各契约的真实性和合法性，确保当事人的合法权益。（3）通知银行划款，负责监督资金。（4）安排有关法律文件在有关机构注册。
律师的介入和谨慎的操作有许多明显的功能：首先，减轻了银行负担，使银行只专注于放款和收款以及市场经验风险的防范上。而且，律师的专业审核也避免了许多虚假证明文件，确保了银行的权益。其次，律师的介入缓冲了银行与借款人的冲突，由于是律师而不是银行承担资金监管之责，一旦发生开发商转移资金的风险，银行就不会因为受到借款人的监控资金不力的指控而使债权受到影响。再次，律师对资金的监管 使开发商逃资困难，保证专款专用，确保了楼宇的按时完工。此外，律师负责大量法律文件的审查既免除了借款人的麻烦又增强了借款人参与按揭的信心，从而也促进了住房消费信贷的进一步发展。
目前，在我国为使参与住房消费信贷的律师尽职尽责，避免律师与其中一方当事人恶意串通，应该明确规定如果由于律师的过失使当事人遭受损失，该律师所在的律师事务所应负无限责任。 此外，为消除居民存在的担心律师费用太高的忧虑，可以根据我国具体国情制定律师费用的指导价，分别规定完成住房买卖合同的基本收费，完成产权转移手续的基本费用，完成按揭合同的基本费用等。
3、 抵押贷款证券化与银行风险控制
资产证券化（Asset Securitization）是指将缺乏流动性但具有未来现金流量的资产通过结构性重组将其变为可以在金融市场上出售和流通的证券，据以融通资金的过程。推行房地产抵押贷款证券化即是将抵押贷款按照一定标准（如借款方、贷款方、地区、期限、利率等）进行划分和重组，并以此组合为担保或抵押，发行抵押债券。抵押贷款证券化实际上是使贷款银行得以在抵押贷款二级市场上将贷款债权转让给其他投资者而提前收回贷款，从而将住房消费信贷带来的信用风险及其他风险分散、转移出去。
2001年，我国商业银行个人贷款余额为5598亿元，占商业银行2001年各项贷款余额6.9%；其中四大国有银行个人住房贷款余额达5072亿元，比上年增长994亿元，工商银行2002年净增住房抵押贷款1000亿元，预计到2005年个人住房贷款业务可占到实行全部贷款业务的12%。1
为促进消费信贷债权证券化，借鉴国外先进经验，目前政府可以采取以下方式支持抵押贷款二级市场的发展，以利于贷款银行将其持有的贷款债权转让出去：
（1）制定和实施住房贷款法规，实现住房贷款的标准化，为住房抵押债权转让创造条件。（2）向住房贷款提供担保或者保险降低住房贷款的信用风险，从而提高住房贷款债权的流动性。（3）开办政府所有的住房金融机构，由政府全资拥有，以保本或微利经营为原则，专门向商业银行购买房地产抵押贷款债权，划分重组后，发行债券出售给各投资者。以后条件成熟，可成立专门的住房消费债权证券公司。
4、个人信用体系制度的建立与银行风险控制
个人信用制度指为记录、证明和查验自然人资信状况而建立起来的具有法律约束力的一系列个人信用行为规范的总称。个人信用制度的基本内容主要由自然人的身份证明和个人社会档案，个人社会保障，个人银行帐户和收入来源，个人可支配的用于抵押的资产等组成。建立了个人信用制度，全社会每个有经济活动的人都将拥有一个信用记录号码，这个号码可以对应一张或多张 信用卡，人们的每一笔收入、纳税、借贷、还款都将通过信用卡记录在案。银行在贷款发放审核过程中，通过查询借款人的历史信用记录，就能便捷经济地根据借款人的信用状况来决定贷款发放与否，以及贷款的期限和额度。个人信用系统的建立，能使银行将风险防范做到事前有效地规避信用风险。
建立了个人信用系统，个人收入状况就能轻松地获得。目前，我国银行、税务、电信、工商、公安等系统建立个人信用制度的呼声日高。上海、北京、甘肃、浙江、广东等省市也加快了社会信用体系建设的实践步伐，但由于政府没有深入介入而收效甚微。因此，建议：政府深度介入， 以法律手段强制推行该制度，国家出台有关个人信用制度的法规，落实相关的配套措施，明确各部门所负的职责，合理分工，完善相关的制度规定，使个人信用制度在法律的框架内合理运行、规范发展。这样不仅能解决商业银行防范贷款风险的问题，而且对税收的征管，对预防经济犯罪都有极好的作用。
（四）政府的宏观调控和扶持非常重要
除了成立官方住房保险机构外，结合我国具体情况，我国政府还可以采取如下措施促进住房消费信贷地发展：
1、充当贷款担保人。由于我国目前各项配套措施的不完整，在住房消费信贷中，贷款银行防范风险的各种措施有些影响了贷款市场的扩展，有些则难以实施。由于政府信用可靠，如果其向普通居民提供住房贷款担保，将大大减轻甚至免除信用风险，这样各银行将乐意增大按揭贷款额度，向中低收入居民提供优惠按揭贷款。由政府向住房贷款提供担保的有效性已为各经济发达国家所验证。
2、成立物业收购经营公司。这可以实现按揭房产货币化，消除贷款银行的后顾之忧。该公司在按揭借款人无力偿还，并且在银行给予延期还款、降低还款额度等优惠仍然无力偿还情况下，收购该按揭房产，同时根据借款人已清偿的数额相应调整物业，或卖或租由政府提供的低价位住房，这样，不仅使银行可以变现贷款债权，而且还使由此产生的社会问题得到妥善解决。另外，政府还可以采取各种措施，如减免住房贷款利息税、给予贷款银行住房贷款利息损失补贴等推动住房信贷消费的发展。
参考书目：
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4、《房地产法》 程信和 刘国臻主编 北京大学出版社
5、《房地产案件新问题与判例研究》 马原 人民法院出版社，1997年5月第一版
6、《中国商业银行法律与实务》 郭俊秀 法律出版社 1997年9月第一版
7、预期违约制度的若干问题
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8、关于建立我国个人信用制度的探讨《中国金融》1999年第12期
9、构建我国个人信用制度对策选择
吴慎之 黄盛 中央财经大学学报2002年第6期
10、《中华人民共和国合同法》1999年3月15日第九届全国人民代表大会第二次会议
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11、《中华人民共和国担保法》1995年6月30日第八届全国人民代表大会常务委员会第十四次会议通过，1995年6月30日中华人民共和国主席令第五十号公布，1995年10月1日起施行
12、《城市房地产抵押管理办法》中华人民共和国建设部令 第98号 2001年7月23日现予以发布,自发布之日起施行
13、国务院《住房公积金管理条例》1999年4月3日中华人民共和国国务院令第262号发布 根据2002年3月24日《国务院关于修改<住房公积金管理条例>的决定》修订
14、香港地区《物业转易及财产条例》
15、《中国房地产》2003年第5期
16、《中国房地产》2003年第12期
17、《中国房地产》2004年第4期
18、《国际金融》 1999年第3期
（一）住房消费信贷的含义及种类
住房消费信贷, 指贷款人（银行和其他非银行金融机构）向借款人（住房消费者）购买自用普通住房提供资金和相关的信用服务，贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保，借款人不能偿还本息的，贷款人有权依法处理其担保财产或由保证人承担偿还本息的责任。个人住房消费信贷的担保方式有抵押、质押和保证。住房消费信贷具有信贷性、债权债务性、信用性、国家干预性、宏观调控性等特性。
根据我国商业银行目前可以提供的住房消费信贷方式看，住房消费信贷的种类有：
1、公积金贷款1，该贷款是针对已经参加缴纳住房公积金的个人而发放的贷款，该种贷款利率较低。
住房公积金是一种长期的住房储蓄资金，其本质是在职职工工资收入的一部分，即住房工资。住房公积金以属地化管理为原则，专款专用，职工在职期间中能用于购、建、大中修自住住房，以及支付房租等住房方面的消费。公积金贷款申请人申请贷款时应是申请人及其所在单位已连续缴存住房公积金一年以上、具有购买住房的合同或有关证明文件及同意按规定办理贷款的以所购房屋作为抵押物的抵押担保手续及抵押物的保险；然后由贷款申请人向公积金中心提出贷款申请，“中心”对贷款人的贷款资格和资信情况进行审查，并签署审批意见，“中心”审查批准后由承办银行与借款人签订贷款合同，负责发放贷款和回收。公积金贷款是政策性贷款，利率相对于商业性 贷款要低。其风险也是由住房公积金管理中心来承担，银行与其是委托代理关系。
2、个人住房担保贷款，未缴纳公积金的个人在申请贷款时，如果住宅开发商和银行有贷款协 议，那么购房者可以申请这种贷款，即一般所谓的按揭1贷款。
按揭是购房者以所购房屋作为抵押物向银行获取贷款，银行以其自有资金发放贷款的一种住房消费信贷方式。“中国大陆的按揭，指不能或不愿一次性支付房款的购房人将其与房产商之房地产买卖合同项下的所有权益抵押于按揭银行，或将其因与房产商之买卖合同而取得的房地产抵押于按揭银行，按揭银行将一定数额的款项贷给购房人并以购房人名义将款项交由房产商所有的行为之总称。”2 在中国大陆的按揭中，按揭必须有银行的介入，它是银行、购楼者、住房开发公司三方共同参与的买卖楼宇的融资业务活动,其中按揭银行的介入的目的是为了促进房地产交易的完成。
住房按揭有现房按揭和期房按揭3。 按揭应将标的物即所购房屋的有关产权凭证先交贷款银行收执，履约完毕按揭解除后，购房人才能得回交存在贷款银行手中的有关权利凭证。期房按揭的目的是在设定按揭的房产竣工后，按揭权人能以实体存在的房屋作为按揭人还款的担保。
3、个人住房组合贷款，该贷款也是针对已经参加缴纳住房公积金的个人而发放的贷款，与公积金贷款的区别在于它是住房公积金贷款与商业性住房按揭贷款的组合，因为公积金贷款有上限。
4、房产抵押贷款，该种贷款需要购房者以现有住房作为抵押。
房产抵押贷款即普通意义上的抵押贷款，是指贷款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保，此处担保概念的所指是狭义的即以购房人现有房 产作为抵押物来担保银行债权的实现。
（二）我国银行住房消费信贷的特点及法律关系分析
我国目前的住房消费信贷主要源于商业银行，其特点表现为：
1、从主体上看，目前在住房消费信贷实施过程中，涉及至少三方当事人：开发商、购房人和银行。
2、从客体上看，住房消费信贷包括三个基础的法律关系：一为开发商与购房人之间的房屋买卖合同；二为购房人（借款人）与贷款人(银行)之间的借款合同关系；三为购房人（按揭人）与按揭银行（按揭权人）之间的担保法律关系。
3、从内容上看，住房消费信贷的目的是为了购置住房。因而如果该信贷不是为了购买住房而是融入资金以作他用，则不是本文所研究的内容。
4、开发商在按揭合同中要承担保证责任。不仅要保证银行在房屋竣工交付后与购房人办理正式的房屋抵押登记，而且有的银行还规定开发商要充当购房人的还款保证人，在购房人没有按照贷款合同还款时，开发商必须回购该按揭房产。
为了更好地说明银行在信贷中遇到的风险，笔者认为有必要分析在这个过程中涉及到的法律关系。
1、 按揭中的法律关系
住房按揭设定的基本过程如下：首先，购房人与开发商签定住房买卖合同，有效的住房买卖合同是成立按揭合同的前提；然后，购房人交付首期购房款；之后，购房者向银行申请贷款；最后，购房者与银行签定住房按揭合同。为了保证银行债权的实现，银行往往要求开发商作为担保人，因此，我国的按揭合同中往往涉及到两个合同关系和三方当事人。
（1）两个合同关系指住房买卖合同和住房按揭合同。两个合同的标的物具有同一性，即购房者所购的房屋本身。因此，两个合同关系密切，互相作用互相依存。住房买卖合同是住房按揭合同设定的前提，没有买卖合同则没有按揭合同；住房按揭合同则可以说是住房买卖合同的补充，它使住房买卖合同的履约成为可能。任何一个合同的违约都可能导致另外一个合同无法履行。
（2）三方当事人是指开发商、购房人和贷款银行。
三方当事人之间的关系如图所示：
①购房人与开发商之间的买卖关系。双方权利义务具体表现在住房买卖合同中。
②购房人和银行之间的借贷关系。购房人是债务人，银行是债权人。
③购房人和银行之间的按揭担保关系。购房人是按揭人，银行是按揭权人。
④如果存在开发商作为按揭保证人的话，银行与开发商之间存在担保关系。
2、公积金贷款中的法律关系
公积金贷款运作的基本过程是：购房人及其所在单位将每月共同缴存的住房公积金存入住房公积金管理中心（以下简称“中心”）在受托银行设立的住房公积金专户内，由受托银行记入职工个人住房公积金帐户；购房人与开发商签定买卖合同并支付首付款后，向“中心”申请公积金贷款；“中心”对贷款人的贷款资格和资信情况进行审查，并签署审批意见；“中心”审查批准后由承办银行与借款人签订贷款合同，负责发放贷款和回收。
住房公积金是在上述按揭贷款方式中加入了住房公积金管理中心这一方主体，因而有其特殊性，其风险的控制也有其自身的特点。在按揭贷款的基础上，分析“中心”与购房者和银行之间的法律关系。如下图所示：
购房者 ⑤管理与服务 中 心 ⑥委托代理关系 银行
⑤购房者与中心之间的管理与服务关系，即中心负责建立职工住房公积金明细账负责住房公积金的核算记载职工个人住房公积金的缴存、提取等情况；审批住房公积金的提取、使用；负责住房公积金的保值和归还。 ⑥中心与银行之间的委托代理关系，住房公积金管理中心委托受委托银行办理住房公积金贷款、结算等金融业务和住房公积金账户的设立、缴存、归还等手续1。
住房公积金管理中心并不具备从事金融业务的资质，其金融业务依法委托给商业银行代理。从贷款申请的受理、贷款审核、签定合同、贷款发放、借款人还款到催逾等全部业务流程，住房资金管理中心都是通过委托银行进行的。住房公积金管理中心无法掌握第一手信息，对贷后借款人的经济状况的变化亦无法掌握，加上风险控制上商业银行自营的住房贷款业务与受托的个人住房公积金贷款业务必然存在资源上的冲突，客观上影响了对信用风险的控制。
3、抵押贷款中的法律关系
抵押贷款是以购房人现有住房为标的担保银行债权的实现。目前，我国对房产抵押贷款的研究较多，其相应的法律法规也比较完善。
依照按揭中法律关系的分析方法，抵押贷款中亦涉及三方当事人和两个合同，只不过在开发商和银行之间不再存在担保关系而已。在下述的风险分析中，笔者略去这两种信贷方式之间的小异，取其大同进行分析。
二、住房消费信贷中银行风险的分析
由于消费型信贷的住房消费信贷要面对分散的消费者，点多面广，且又是分期付款，就我国目前来看无论是操作还是管理上银行都缺乏经验，加之住房消费信贷中存在着来自购房人、开发商以及按揭房产贬值等的种种风险又缺乏有效、足够的风险防范与控制措施，使银行在参与住房消费信贷的过程中要承担较高的风险。
能否有效转移、分散银行的风险关系到住房消费信贷制度的发展，甚至关系到一国金融市场的稳定。因此，银行在住房消费信贷中风险的防范与控制至关重要。
在住房信贷消费中，银行风险随时存在，且来源多方，表现形式也多种多样，具体而言，主要存在以下风险：
1、源于借款人的信用风险
信用风险又称违约风险，是指贷款人因借款人不依约按时偿还贷款本息而遭受的损失。借款人的违约可分为：
（1）主动违约。指借款人基于经济利益的考虑而故意违约。当违约所带来的经济利益超过违约所带来的损失，如房价下降导致抵押住房的价值低于应偿债务和应交罚金时，借款人可能会主动违约。
（2）被迫违约。是指借款人因为某种自然和社会原因而丧失还债能力时所导致的违约。自然原因主要包括借款人、保证人因疾病、车祸、火灾等意外事故导致伤残失去工作能力或失踪、死亡等，从而无法偿还贷款。社会原因主要是由于机构改革，人员分流，企业亏损破产等导致借款人、保证人失业、下岗、收入下降和无收入来源，从而无力偿还贷款和履行担保义务。无论是自然原因或社会原因都不可预料，也将直接影响借款人的还贷能力。我国大多数公众的收入并不高，也缺乏资本和资产等的原始积累，而且当前我国处于深化改革的重要阶段，社会公众就业稳定性普遍下降，一旦借款人下岗，其收入突然下降，此时银行将面临巨大的贷款坏帐风险。
2、源于住房消费信贷债权的流动性风险
该风险是指贷款银行持有的贷款债权不易变现而可能遭受的损失。个人住房消费信贷一般有比较长的还款期，同时作为零星性贷款的个人住房贷款具有较强的地域性，违约风险就比较大，住房贷款债权转让比较困难，贷款债权难以变现。在贷款业务量较小的情况下，不会产生流动性风险。但在贷款业务量较大而且缺乏相应较稳定的资金来源的情况下，银行资产势必大量沉淀在物业上，在以中长期为主的住房消费信贷业务资产就会产生较大的流动性风险，不仅直接制约住房消费业务的发展，而且会直接危及银行的生存。
3、源于被按揭（包含抵押）房产的风险
按揭房产价值灭失、下降或者处分成本太高而使贷款人遭受损失的风险。由于住房消费信贷期间一般较长，在还款期内，按揭房产可能会因为各种自然风险或者人为因素而遭到毁损，价值也随之灭失或下降；此外，按揭房产还可能因为市场原因、国家政策调整以及经济区域的布局、交通布局的调整而贬值；另外，在处分按揭房产时，可能因为各种费用的上涨而导致处分成本太高，从而使银行无法得到处分的价值补偿，担保权落空。
在我国，按揭房产的贬值风险尤为银行所担心。目前，由于我国市场机制不完善、竞争的盲目性以及其他原因，相对于我国居民的收入水平，我国住房价格普遍偏高。据有关资料，房价与居民年收入的倍数，东京为12.9倍，汉堡为7.2倍，纽约为2.9倍，洛杉矶为2.8倍，巴黎3.4倍，相比之下我国城市商品房价格与居民年收入之比令人咋舌。以上海为例，环线内的房价是居民年收入的42倍，郊外则平均为21倍。如此高的房价，再加上价格波动大，银行承担的按揭楼宇贬值风险很大。目前我国推出的按揭成数一般最高为七成（即银行贷款占全部楼款的70％）。只要楼宇的价位比放贷时下跌三成以上，就会导致按揭房产的资产市值接近或低于其贷款额，此时，就会刺激按揭人违约，而银行即使此时变卖按揭房产也难以抵偿贷款本息。
4、源于开发商的风险
从严格意义上讲，开发商不属于住房消费信贷法律关系中的主体，但开发商能否如期交付期房，以及开发商在建房过程中是否保证房屋质量，从而使借款人如期得到质量良好的住房对按揭权人的利益保障至关重要。来源于开发商的风险主要有：
（1）开发商延期交付。此时购房合同无法履行，必然导致与之密切相关的按揭合同也无法正常履行，从而损害到银行的信贷资产。
（2）开发商所建房屋与合同不符。虽然楼房如期竣工，但所建房屋存在质量不过关，面积缩水等种种问题，此时房产很易因各种自然风险或者人为因素而遭到毁损，价值也随之灭失或下降，购房人因此会拒绝继续还款或解除住房买卖合同而损害到银行的利益。
三、住房消费信贷中银行风险的法律防范与控制
分析了我国目前最常用的住房消费信贷方式——按揭贷款、公积金贷款和抵押贷款中银行风险的成因及种类着手，下面笔者试图从预防、转移和化解三方面，在平衡各方当事人权利的基础上，探讨减小银行风险的对策。
（一）完善住房消费信贷的法律制度
对于住房消费信贷我国目前的立法规制显得落后和不足。任何社会问题都可以反映到法律上并形成一定的法律问题，住房消费信贷也不例外。有法不依、有章不循和执法不严、督法不力固然是风险产生的原因，但立法滞后、法制不健全从而导致住房消费信贷无法可依。1985年以来，各地逐渐出现房地产抵押贷款条例，1992年以后，各地有关立法以及银行制定的有关规章更是随着房地产抵押贷款的增多而纷纷出台。但在众多的法律规章中，大多数是对一般意义上的房地产抵押进行规定而对于更具灵活性的按揭贷款却规定甚少。在全国范围内施行的《担保法》和《房地产管理法》也未对按揭做出专门规定，因此造成按揭市场无序。按揭市场迫切需要加以规范化和法律化，建立和健全防范购房人、按揭银行以及房地产开发商等各方主体市场风险的法律保全机制和防范体系，真正依法规范操作促进按揭平稳有效的进行，从而保证住房消费信贷市场的安全。
目前，我国住房消费信贷的有关操作和纠纷问题主要遵循《担保法》、《城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产抵押管理办法》和《中国人民银行个人住房贷款管理办法》以及各专业银行制定的有关规章。考察有关法律规章，可以说我国住房消费信贷正朝着法制化、规范化的轨道前进。但是有关立法仍然不够完善：首先，法律调整不充分。由于缺乏明确的法律调整，住房消费信贷各主体的权利义务主要由一系列的协议来规定，本来应该由法律统一规范的问题却要靠当事人自己协商。这不仅使整个过程非常烦琐，而且一旦出现协议中未作约定的纠纷，将造成适用法律的困难。其次，按揭房产处置制度不完善。依照《担保法》规定，在债务人违约时，债权人只能以抵押物折价或变卖抵押物的价款优先受偿，但由于我国房地产市场很不规范，在拍卖、变卖抵押房产时可能卖不出去或者价格很低，使贷款银行的利益难以落实或者的不到充分的保护。 而且执行起来缺乏力度，交易成本太高也使贷款银行的担保权难以落实。
对于法制的健全可着重完成以下方面的工作：
1、对开发商的责任加以明确规定。对开发商延期交付行为规定明确的违约责任。在对房屋质量的监控上，则应严格验收制度，质量不合格的应该对其严格惩处。在立法形式上，由政府制定统一的买卖合同，明确列明预售双方的权利义务，杜绝开发商布置精心设计的条款“陷阱”欺骗消费者的现象。
2、明确规定按揭双方的权利义务。通过制定标准的按揭合同的形式来实现这一目标。赋予按揭人以如下权利：如期、足额获得购房款；按揭期间只要按时还贷，就享有居住权，有权对抗任何人包括贷款银行的不法侵占。按揭人的义务：如期还贷，未经贷款银行事先书面同意，不得将按揭房产转让、抵押、分租或采取任何方式；抵押期间，对抵押房产有维修、保管、保养义务，随时接受贷款银行的检查监督；按照贷款银行的要求对按揭房产进行投保。而贷款银行则主要有按合同放款，在借款人还贷后解除按揭的义务，权利方面，贷款银行有一般抵押人的义务。
3、完善贷款合同保护性条款。金融机构与借款人之间订立的贷款合同是诺成性合同，一经订立即对借贷双方具有法律约束效力，借款人享有依约提供贷款的权利，银行即负有依约提供贷款的义务，银行履行义务在先，一旦资金借出，就开始承受贷款风险。因此，为预防信贷风险，应根据合同法自愿、公平、诚信原则与对方在合同中约定防范贷款风险的保护性条款。
（1）贷款人真实义务条款。根据《合同法》的规定，借款合同中应明确约定借款方的真实义务，即要求借款方对于借贷有关的事实做出说明，并保证其说明的真实性；同时约定当借方违反真实义务时，应赋予银行对该合同的解释权。
（2）预期违约条款1。 从法律角度论，违约行为按其是否发生在合同履行期内可分为实际违约和预期违约。实际违约是现实的，客观存在的不履行或不按合同履行合同义务；而预期违约表现为将来不履行合同义务，是一种现实危险，它可能转化为实际违约，也可能因违约方撤回违约的行为或意思表示而消失。《合同法》中“借款合同”一章规定了三种借款人违反贷款合同的违约事件，即借款人未按约定的日期、数额收取借款，未按约定的用途使用借款，未按约定的期限返还借款。发生上述的违约事件时，银行的贷款风险多数已成定局。此时主张债权已为时过晚。因此有必要在贷款合同中订立有关预期违约事项的条款，基于合同一方的不安抗辩权，规定出现借款方经营状况严重恶化，其他债务被宣告加速到期，或者借款人被其他债权人起诉，借款人资产被扣押及严重威胁清偿的情况时，贷款银行可以以预期违约为由及时采取法律规定的终极性救济措施，（如银行可行使合同解除权或暂时性救济措施如终止履行）
（3）交叉违约条款2。信贷风险的形成是一个萌芽，积累直至发生的渐进过程。在还款期限届至之前借款人财务商务状况的重大不利变化有可能影响其履约能力，银行除了可以通过约定一般性条款的违约条款、设定担保等方式来确定债权如期受偿之外，还可以在合同中约定“交叉违约条款”，其基本含义是：如果本合同项下的债务人在其他借贷合同项下出现违约，则视为对本合同的违约，并且本合同的债权人可以对该债务人采取相应的反违约措施.一般来说，债权人都是以当事人未履行其在本合同项的义务为由，追究债务人的违约责任，但交叉违约条款突破了这一限制，它颇有先下手为强，后下手遭殃“的味道，即试图赶在借款人其他合同项下的债务出现危机之前采取救济措施，以避免自己处于比其他债权人更糟的处境。此种违约形态在我国现行立法虽无明确规定，但它并不违反合同法的法理及法律精神，现行合同法中的不安抗辩权可以作为其适用的法理依据。因此，交叉违约条款可以作为约定条件订入合同之中，以使银行能够及时全面的测控借款人的信用水平。
（二）加强银行风险内控制度的实施
合理的制度设计和建设是控制和防范不动产抵押贷款风险最为有效的手段。结合不动产独特的法律制度和商业银行已有的信贷管理体制，不动产抵押贷款的风险防范体系的框架可如此构建：
将不动产抵押贷款的风险防范从时间上划分为三个阶段，即事前调查和初审；事中审查和批准；以及事后的跟踪管理，并明确界定各个阶段相应部门应负的责任范围。鉴于目前各商业银行已基本形成了“审贷分离，分级审批”的授信风险管理体制，以上三个阶段从职能上可分别由授信业务部门负责事前的调查和初审，事中审查和批准则由法律部门和风险管理部门负责。其中法律部门负责贷款的法律审查，风险管理部门从业务角度进行最后一道审查手续。贷款发放后，抵押不动产的跟踪监督由授信业务部门负责，并定期形成不动产跟踪管理情况报告书，向风险管理部门和行长室报告。
1、事前调查和初审。该阶段要达到的最终目的是形成贷款报批所需的所有文件资料和确保用于抵押的不动产的真实性，授信业务部门要对抵押物和所提供资料的真实性负责，其主要的工作内容有：A、抵押不动产的取得是否合法，是否违法批地，权属是否有争议B、抵押物是否被依法被查封、扣押、监管或以其他方式被限制流转C、抵押物是否被列入文物保护范围或被列入拆迁范围D、土地是否集体所有，是否闲置已达2年或已近2年E、用于抵押的房产和土地是否同属一个，抵押物有无共有人F、抵押物有无转让，租赁等情况G、抵押物有无不类型的安全因素H、抵押人是自然人还是企业，若为企业，其为何种类型的企业I、验证抵押人提供的资料是否真实，复印件必须与原件进行核对，必要时还应取得政府主管部门的证明文件J、确定估价机构是否具有主体资格，抵押物的评估价值是否公允，做出抵押物可变现性的可分析报告。
2、事中审查和批准的主要工作内容有
（1）抵押物是否为法律禁止抵押的财产（2）国有企业、事业单位以国家授予其经营管理的不动产是否取得相应的国资管理部门的批准文件（3）土地使用权的抵押期限是否超过其批准使用期限（4）共有不动产抵押是否取得共有人同意抵押的书面文件（5）签定抵押合同的对方当事人是否具备主体资格，贷款合同是否合法有效。（6）抵押行为是否履行了法定手续，并取得有权登记机关的登记文件
3、事后的跟踪管理。事后的跟踪管理也是控制风险比较重要的一环，其一抵押的不动产随时可能遇到危险，导致抵押物毁损、灭失，极有可能因抵押物的灭失和毁损使抵押贷款落空；其二我国目前市场信用不足，抵押物因灭失而取得代位物后（尤其是赔偿金）抵押人不会主动向债权人清偿，所以贷款一旦发放以后，授信业务部门要对抵押物进行有效的监督和管理，随时掌握抵押物的保管、去向和完好状态为保证这一措施的落实，授信业务部门应定期就抵押物的情况形成书面报告。
（三） 相关法律制度的协调
1、 保险业的介入与银行风险的控制
利用保险转移银行风险是各国、各地区发展个人住房消费信贷的经验。因为住房消费贷款的长期性和种种不可预料的因素，银行要承担的风险很大。基于对银行资产的安全性的保障和抵押贷款风险分散的考虑，在住房消费信贷中，要引入保险机制。
银行在发放住房抵押贷款过程中主要存在三种风险：其一，信用风险，即在较长的还款期内，借款人能否恪守信用如约还款。其二，安全与健康风险。借款人在较长时间内保持安全与健康状态是还款顺利完成的关键。其三，财产风险。个人住房在还款期内意外遭受意外灾害将影响还贷。
因此，笔者认为可优先发展以下几种形式的住房抵押贷款保险：
（1）普通住房保险
中国人民银行颁布的《个人住房贷款管理办法》对房屋保险做了专门规定。其第25条：“以房产做抵押的，借款人需在合同签定前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。抵押期内，保险单由贷款人保管”。购房者将所购房屋向保险公司投保，保险金额按购入的价格计算。保险公司承担因自然灾害和意外事故所致的损失，使住房得以保值。这样做不仅购房者对其房产完全可以放心，更为重要的是让拥有住房留置权的商业银行免除了后顾之忧。
（2）住房抵押贷款寿险
该险种是保险公司向借款的购房者提供的一种保额递减的人寿保险。购房者在办理借款手续的同时办理人寿保险手续。在保单有效期内如果被保险人故去或完全残疾，则由保险公司代替借款人家庭偿还所欠的借款余额。这种保险的保额每年递减，以与借款者的借款本金余额相称。
（3）住房抵押贷款保证保险
该险种一般是贷款银行要求购房者投保的险种。借款购房者在借款时向保险公司交纳一定数额的保费，保险公司做偿还贷款的保证，银行就相应地给预购房者贷款。在借款期限内，如果借款人因发生意外情况不能如期偿还借款，则由保证人偿还或由承保人赔付银行的贷款损失。
对于住房抵押贷款保险，应首先完善住房抵押贷款与保险的法律、法规。其次，应设立专门的政策性机构，将目前的一部分住房福利分离出去，为居民取得住房抵押贷款提供担保，对低收入阶层给予政策性倾斜。第三，应加强对住房抵押贷款保险业的规范化管理，引导其健康发展。
2、 律师的参与与银行风险的控制
住房消费信贷是一种融资活动，其突出特点是强调信用，而对于信用程度的认定往往需要专门法律技能，因此律师参与其中成为必要，其参与使住房消费信贷中各方当事人尤其是贷款银行面临的巨大风险有所预防。实际上，律师参与住房消费信贷的情况在国际上非常普遍。其中，我国香港地区的经验尤其值得借鉴。在香港楼房按揭中，一般会有三方律师参与其中：买方律师、卖方律师和贷款银行律师。律师主要承担如下工作：（1）对开发商及物业产权做出调查。（2）负责签定有关法律文件，从内容和形式上确保各契约的真实性和合法性，确保当事人的合法权益。（3）通知银行划款，负责监督资金。（4）安排有关法律文件在有关机构注册。
律师的介入和谨慎的操作有许多明显的功能：首先，减轻了银行负担，使银行只专注于放款和收款以及市场经验风险的防范上。而且，律师的专业审核也避免了许多虚假证明文件，确保了银行的权益。其次，律师的介入缓冲了银行与借款人的冲突，由于是律师而不是银行承担资金监管之责，一旦发生开发商转移资金的风险，银行就不会因为受到借款人的监控资金不力的指控而使债权受到影响。再次，律师对资金的监管 使开发商逃资困难，保证专款专用，确保了楼宇的按时完工。此外，律师负责大量法律文件的审查既免除了借款人的麻烦又增强了借款人参与按揭的信心，从而也促进了住房消费信贷的进一步发展。
目前，在我国为使参与住房消费信贷的律师尽职尽责，避免律师与其中一方当事人恶意串通，应该明确规定如果由于律师的过失使当事人遭受损失，该律师所在的律师事务所应负无限责任。 此外，为消除居民存在的担心律师费用太高的忧虑，可以根据我国具体国情制定律师费用的指导价，分别规定完成住房买卖合同的基本收费，完成产权转移手续的基本费用，完成按揭合同的基本费用等。
3、 抵押贷款证券化与银行风险控制
资产证券化（Asset Securitization）是指将缺乏流动性但具有未来现金流量的资产通过结构性重组将其变为可以在金融市场上出售和流通的证券，据以融通资金的过程。推行房地产抵押贷款证券化即是将抵押贷款按照一定标准（如借款方、贷款方、地区、期限、利率等）进行划分和重组，并以此组合为担保或抵押，发行抵押债券。抵押贷款证券化实际上是使贷款银行得以在抵押贷款二级市场上将贷款债权转让给其他投资者而提前收回贷款，从而将住房消费信贷带来的信用风险及其他风险分散、转移出去。
2001年，我国商业银行个人贷款余额为5598亿元，占商业银行2001年各项贷款余额6.9%；其中四大国有银行个人住房贷款余额达5072亿元，比上年增长994亿元，工商银行2002年净增住房抵押贷款1000亿元，预计到2005年个人住房贷款业务可占到实行全部贷款业务的12%。1
为促进消费信贷债权证券化，借鉴国外先进经验，目前政府可以采取以下方式支持抵押贷款二级市场的发展，以利于贷款银行将其持有的贷款债权转让出去：
（1）制定和实施住房贷款法规，实现住房贷款的标准化，为住房抵押债权转让创造条件。（2）向住房贷款提供担保或者保险降低住房贷款的信用风险，从而提高住房贷款债权的流动性。（3）开办政府所有的住房金融机构，由政府全资拥有，以保本或微利经营为原则，专门向商业银行购买房地产抵押贷款债权，划分重组后，发行债券出售给各投资者。以后条件成熟，可成立专门的住房消费债权证券公司。
4、个人信用体系制度的建立与银行风险控制
个人信用制度指为记录、证明和查验自然人资信状况而建立起来的具有法律约束力的一系列个人信用行为规范的总称。个人信用制度的基本内容主要由自然人的身份证明和个人社会档案，个人社会保障，个人银行帐户和收入来源，个人可支配的用于抵押的资产等组成。建立了个人信用制度，全社会每个有经济活动的人都将拥有一个信用记录号码，这个号码可以对应一张或多张 信用卡，人们的每一笔收入、纳税、借贷、还款都将通过信用卡记录在案。银行在贷款发放审核过程中，通过查询借款人的历史信用记录，就能便捷经济地根据借款人的信用状况来决定贷款发放与否，以及贷款的期限和额度。个人信用系统的建立，能使银行将风险防范做到事前有效地规避信用风险。
建立了个人信用系统，个人收入状况就能轻松地获得。目前，我国银行、税务、电信、工商、公安等系统建立个人信用制度的呼声日高。上海、北京、甘肃、浙江、广东等省市也加快了社会信用体系建设的实践步伐，但由于政府没有深入介入而收效甚微。因此，建议：政府深度介入， 以法律手段强制推行该制度，国家出台有关个人信用制度的法规，落实相关的配套措施，明确各部门所负的职责，合理分工，完善相关的制度规定，使个人信用制度在法律的框架内合理运行、规范发展。这样不仅能解决商业银行防范贷款风险的问题，而且对税收的征管，对预防经济犯罪都有极好的作用。
（四）政府的宏观调控和扶持非常重要
除了成立官方住房保险机构外，结合我国具体情况，我国政府还可以采取如下措施促进住房消费信贷地发展：
1、充当贷款担保人。由于我国目前各项配套措施的不完整，在住房消费信贷中，贷款银行防范风险的各种措施有些影响了贷款市场的扩展，有些则难以实施。由于政府信用可靠，如果其向普通居民提供住房贷款担保，将大大减轻甚至免除信用风险，这样各银行将乐意增大按揭贷款额度，向中低收入居民提供优惠按揭贷款。由政府向住房贷款提供担保的有效性已为各经济发达国家所验证。
2、成立物业收购经营公司。这可以实现按揭房产货币化，消除贷款银行的后顾之忧。该公司在按揭借款人无力偿还，并且在银行给予延期还款、降低还款额度等优惠仍然无力偿还情况下，收购该按揭房产，同时根据借款人已清偿的数额相应调整物业，或卖或租由政府提供的低价位住房，这样，不仅使银行可以变现贷款债权，而且还使由此产生的社会问题得到妥善解决。另外，政府还可以采取各种措施，如减免住房贷款利息税、给予贷款银行住房贷款利息损失补贴等推动住房信贷消费的发展。
参考书目：
1、《房地产金融》 董藩 王家庭 王锋编著 东北财经大学出版社2000年5月
2、《银行法律论丛》中国银行法律事务处主编 中国法制出版社2002年1月
3、《银行法律风险的防治》 李有星编著 浙江大学出版社 2002年9月
4、《房地产法》 程信和 刘国臻主编 北京大学出版社
5、《房地产案件新问题与判例研究》 马原 人民法院出版社，1997年5月第一版
6、《中国商业银行法律与实务》 郭俊秀 法律出版社 1997年9月第一版
7、预期违约制度的若干问题
王利明 《民商法研究》第二辑 法律出版社 2001年2月
8、关于建立我国个人信用制度的探讨《中国金融》1999年第12期
9、构建我国个人信用制度对策选择
吴慎之 黄盛 中央财经大学学报2002年第6期
10、《中华人民共和国合同法》1999年3月15日第九届全国人民代表大会第二次会议
通过,现予公布,自1999年10月1日起施行
11、《中华人民共和国担保法》1995年6月30日第八届全国人民代表大会常务委员会第十四次会议通过，1995年6月30日中华人民共和国主席令第五十号公布，1995年10月1日起施行
12、《城市房地产抵押管理办法》中华人民共和国建设部令 第98号 2001年7月23日现予以发布,自发布之日起施行
13、国务院《住房公积金管理条例》1999年4月3日中华人民共和国国务院令第262号发布 根据2002年3月24日《国务院关于修改<住房公积金管理条例>的决定》修订
14、香港地区《物业转易及财产条例》
15、《中国房地产》2003年第5期
16、《中国房地产》2003年第12期
17、《中国房地产》2004年第4期
18、《国际金融》 1999年第3期
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